沈阳个人合作建房游走在理想与现实的边缘

　　见习记者 刘景芳 本报记者 孙智

　　2007年1月9日下午13时30分，吴卓正在办公室里焦急地等待一个电话。如果他和电话另一端的那个人合作成功，位于沈阳市东陵区的“南塔地块”合作建房的销售价格就会更接近会员们的心理预期———3100元／平方米，这将比附近的4400元／平方米的同类住宅价格低1300元。

　　在近两年的时间里，对于这种等待，作为沈阳合作建房的始作俑者，吴卓已经习以为常。

　　吴卓，29岁，哈尔滨工业大学计算机、金融专业双料学士，在这个理工教育背景的沈阳小伙的身上，有着强烈的理想主义情怀，让“居者有其屋”，这个具有传统张力的想法，从来就影响着吴卓和他的追随者。从两年前只有一腔热情，到今天的对两个具体地块的论证，沈阳合作建房的曙光似乎已经隐约可见。

　　采访中，吴卓告诉记者，他早已为自己未来的梦想家园起好了名字———O.D家园。这是“one dream(一个梦想)”的开头字母，吴卓强调。

　　希望

　　“目前我们有两个地块可供选择。”吴卓开门见山地告诉记者“一个是皇姑区的北行附近，设计容量160户，我们可以拿到80户，每平方米约2800元左右，比周围同类住宅价格低1000元左右；另外一块在东陵区南塔附近，面积在5000平方米左右，设计了两个多层建筑，也可以拿到80户左右，两套不同的设计方案使价格分别停留在每平方米3200元和3400元。”

　　“虽然南塔地块的地理位置和户型设计让会员们更为满意，但是仍旧突破了会员们的心理价位。如果这次洽谈能够成功，新投资商的介入会使价格有望探入会员们的预期价位，成功的希望才会更大。”吴卓说。

　　虽然用语谨慎，但是吴卓并不掩饰他的信心。让他如此自信的是一句流传在房地产界的至理名言———地块、地块，还是地块。

　　因为这块在南塔附近的地是一个公司所属的工业用地。由于要改住宅用地，所以这家公司打算用土地与吴卓合作。拥有土地使用权，也就意味着省去了拿地的步骤，这对于沈阳的合作建房来讲，等于是迈出了关键的一步。

　　但是，由于双方在土地价格上仍有上百万的差距，因而谈判一度停滞不前。

　　事情在2007年的元旦之前又有了转机。

　　一个投资商找到吴卓，希望能够和他共同开发这个地块。全部底层商铺的产权归开发商，而吴卓得到住宅价格的降低。

　　9日，“三九”节气第一天，沈阳的气温很低，但是阳光很明媚。吴卓坐在位于沈阳中街附近的办公室里，静静地等待着这个刚刚从日本回来的投资商的电话。

　　波折

　　吴卓和他的合作建房团队的路并非一帆风顺。

　　2005年1月31日，受北京合作建房的启发，吴卓在多家网站发出帖子，构想组建“买地建房DIY社团”，成为沈阳民间合作建房第一人。当时对会员的要求是重点大学毕业，工作两年以上的白领阶层。

　　沈阳人迅速响应

　　2005年2月20日，600人响应吴卓号召，表态加入社团。

　　2005年2月28日，吴卓拿出厚达50页建房草案，与社团核心成员讨论。

　　2005年3月28日，吴卓与社团成员欲寻求合作开发商，规避拿地麻烦。

　　2005年3月30日，个别开发商不顾质疑，表态愿意与吴卓合作。

　　2005年4月开始，虽经一再探讨，合作设想流产。2005年4月中旬，吴卓大胆提出靠集资建房赢利的模式。

　　2005年4月25日，大连叫停集资建房，令“吴卓集资建房”心理受挫。

　　2005年4月30日，房产行业领袖级企业————北京万通集团旗下专门从事定制业务的万通筑屋向吴卓示好。5月1日起，吴卓进京与万通详谈，由客户出钱，委托开发商来干的“定制”模式使吴卓再燃信心。

　　自2005年8月起，沈阳合作建房进入“高潮”。时任沈阳铁通大客户经理的吴卓递上辞职报告，全力以赴合作建房。

　　“工作要牵扯很多精力，影响了集资建房的进展。”吴卓说。

　　在此后一年的时间里，吴卓先后历经“沈阳欧帝房地产咨询公司”成立的喜悦和屡次看地失败的沮丧。虽然合作建房社团会员的门槛早已降至月收入3000元左右的白领，但是真正能够交上10万———15万元的存款证明，有意愿并且有能力买房的人数已不足300人。

　　2006年7月对沈阳的合作建房者来说是值得记忆的日子。首先是吴卓的个人集资建房的网站关闭，接着传来吴卓重回电信行业，担任某信息发展公司沈阳分公司辽宁区域经理的消息。沈阳合作建房宣告失败。

　　峰回路转发生在2006年的11月。在网站停掉之后先后四次受到了会员强烈“批判”的吴卓接到来自“同盟者”的邀请，吴卓和沈阳合作建房团队的7个核心成员飞赴温州，参加“第二届全国个人合作建房研究会”，温州拿地的成功无疑给包括吴卓在内的所有合作建房的追捧者们再次注入了强心剂。

　　自2006年11开始，吴卓再度开始与开发商频频接触，希望借鉴温州模式开辟沈阳的集资建房之路。北行地块、南塔地块先后进入吴卓的视野，并先后进入实质性洽谈阶段。

　　风险

　　虽然看起来，吴卓和他背后的合作建房者们在离理想越来越近，但是，事情的进展依旧不容乐观。资金安全依旧是困扰这些会员们的一个难题。

　　虽然吴卓明确表示，银行将对所有会员在同一个银行开设的个人账户派出专门监管小组进行统一监管，不经银行和会员代表同意，开发商方面无权动用这笔资金，但是潜在的风险仍旧令部分会员惴惴不安。虽然在合作建房与市场买房之间存在的巨大价差面前，大部分会员选择了承担风险，但是一旦有风吹草动，所有的担心立即浮出水面，撼动着看似坚牢的大厦。

　　2006年12月18日，一位参与合作建房的女士给记者打来电话，说她和一些会员陆续接到吴卓的电话，通知他们近期开会，并需缴纳100元的费用。

　　“这100元是干什么用的，现在什么都没见到就让大家交钱是不是有点说不过去？”她对此表示质疑。而另一位成员也表示，如果吴卓拿着大家的钱，借给一些小开发商当前期启动资金，他自己获取高额利息呢？吴卓为什么发起合作建房，他又从什么地方获利呢？

　　吴卓不得不再次站出来解释，要求每人开会时先交的100元主要是租用会场和印刷材料的费用，并且这钱以后会从大家2%的服务费中扣除。因为合作建房成功后，确定房屋的最后价格除了要计算建房成本，还将附加上开发商的2%代建费、银行的2%监管费以及操作过程中的运营成本。所有的账目都有清晰的记录，在核算时进行扣除。

　　虽然交钱的事由于会员的质疑不了了之，先期发生的各种费用仍旧由吴卓及几个核心的发起人在垫付，但是合作建房的“脆弱”不禁再度引发争议，没有一个成熟的运作机制，吴卓和他的追随者们到底能够走多远？

　　然后，这还不是最核心的。合作建房者在与银行、开发商的博弃中，始终像一株刚刚出土的幼芽，任何小小的风暴都有可能使它柔弱的生命夭折。

　　“合作建房打破了原有利益集团的分配模式，当60%、80%，甚至100%的投资回报率受到威胁的时候，谁会坐视不管呢？”吴卓坦陈，虽然他已经从漫无目的地找地过渡到了有开发商、投资商主动上门谈合作；从想办法去接触银行的小职员到了沈阳两家商业银行的支行行长主动递出橄榄枝的阶段，但是他仍旧不敢太过乐观。

　　“政策风险和时间风险是我们不得不面对的问题。”吴卓说。尤其是在温州合作建房曾经一度“碰壁”，遭遇政府的冷遇之后，吴卓更加坚信，沈阳的合作建房只能走市场化的道路，对于辽宁有的经济学者提出的争取政策支持的想法敬而远之。

　　“目前我们有会员300多人，通过市场化运作，我们完全能够做到使房价下降20%。”吴卓认为。

　　“虽然步履蹒跚，但是却在前行。”吴卓这样形容他的合作建房历程。

　　变数

　　在吴卓看来，相对于那些他难以掌控的风险，时间风险将是来自于他所率领的合作建房团队的最大“敌人”。

　　常先生，合作建房的中坚力量。在2005年初吴卓提出合作建房的主张时曾经坚决拥护，甚至表示愿意等上一两年而非此房不买，但是理想归理想，现实是他的婚期并不由得他的理想实现，他不得不在2006年按照市场价完成他的置业梦想。

　　据悉，目前在吴卓这里登记的合作建房者中，有60%左右是30岁上下的年轻人，结婚、生子、就业，他们面临的种种现实问题使他们难以对“漫长”的合作建房“从一而终”。而另外的40%年龄偏大的会员多以改善住宅条件为主，也有部分为子女用房未雨绸缪的。无论何种，毋庸置疑的一点是，只有能禁得起等待的，才可能成为合作建房的最后受益者。

　　‘我们现在的300多会员已经不是当初的那300多人，有三成是新更替的，而且会员的情况始终处于不断的变动之中。”吴卓说，甚至发起人层和合作建房的核心层也变数频频，“社会关注度高、支持度高，但是还有太多的困难要解决，未来究竟会出现什么情况也无法预计”，比起两年前合作建房刚开始时辞掉公职、全力以赴奔波的激进，吴卓显得很冷静。

　　“也许能坚持到最后甚至不是发起人。”吴卓说，但是他会将合作建房当成一项集合了无数人梦想的事业来做，他相信，终有梦圆的那一天。(19F1)

　　链接

　　个人集资建房备忘录

　　深圳：节后即将入住

　　2006年12月22日，位于深圳宝安区沙井街道的两栋宿舍楼因债务问题被法院强制委托拍卖，以林立人为首的深圳81名合作建房者成功地以601万元的价格获得两栋成品楼的产权。

　　杭州：拿地失败

　　去年12月26日，杭州合作建房联盟首次进入实质性操作阶段，相中了位于上城区彩霞岭的38号地块，并有40多人加入报名队伍。不料，由于合作银行两度退出，无法凑齐参加竞拍所需的400万元资金，导致拿地失败。

　　郑州：没有政策障碍

　　郑州市房管局局长王广国2007年1月16日正式回应个人合作建房事件。他表示，个人合作建房，在政策上没有障碍。

　　2006年12月15日，郑州首个(也是河南首个)合作建房的博客在新浪网安家，并建立了QQ群进行商讨，此后，个人合作建房再次引起郑州人的关注。目前，郑州的合作建房者正联系买地。

　　温州：成功拍得土地

　　2006年11月15日下午，温州市个人集资建房组织委托的房地产开发商以1.0458亿元，竞买到温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”(30亩)，这是我国个人集资建房首例成功拍得土地的项目。如果不出意外，该项目将于5个月后正式破土动工。

　　成都：意见不同导致分家

　　2005年1月16日，“成都市个人合作建房项目组委会”宣告正式成立，大家为未来的项目取了一个响亮的名字，叫作“大同家园”。然而，由于意见不同，4月2日，唐文宣等在人民公园召开会议，宣告“成都个人合伙建房阳光家园项目有限公司”正式成立。至此，个人集资建房兵团在成都一分为二，唐文宣和另一个发起人石双成分别挟“大同家园”和“阳光家园”两个项目各自开始了新的征程。